Ispezione del tetto in condominio con il drone: guida per l'amministratore

Una notte di vento, una tegola sul marciapiede e la mail di un condomino che chiede: «Chi ha controllato il tetto l’ultima volta?». L’ispezione del tetto di un condominio si affida a un operatore di droni registrato e assicurato, con pilota abilitato ENAC, che gestisca i permessi di volo e ti consegni foto datate della copertura e, se serve, un report che un tecnico possa usare. Nessuno sale sul tetto, e la maggior parte delle ispezioni di un tetto si chiude tra €200 e €600.

Nel resto della guida trovi cosa dice il Codice civile sul tetto, cosa ricevi, se serve la delibera, come avvisare i condòmini e cosa scrivere nella richiesta.

Perché il tetto è un problema dell’amministratore

Per il Codice civile il tetto è una parte comune dell’edificio, salvo che gli atti di proprietà dicano altro (art. 1117). L’art. 1130 affida all’amministratore gli atti conservativi sulle parti comuni e la tenuta del registro di anagrafe condominiale, che deve contenere anche ogni dato sulle condizioni di sicurezza delle parti comuni.

Poi c’è l’art. 2051, quello sulle cose in custodia. Se una tegola cade e fa un danno, a rispondere è il condominio, che del tetto è il custode. Per liberarsene deve dimostrare il caso fortuito, cioè un evento imprevedibile e inevitabile, per esempio un vento eccezionale documentato dai dati meteo (impresa che, davanti a un giudice, riesce di rado).

Dopo un danno, quindi, la prima domanda sarà quando il tetto è stato guardato l’ultima volta, e da chi. La responsabilità resta del condominio anche con un report datato. Il report però mostra com’era il tetto prima del danno, ed è un elemento in più quando c’è da ricostruire cosa è successo. Se segnalava già un problema, conterà anche cosa si è fatto dopo. «Mi sembrava a posto dalla strada», invece, non dimostra niente.

Perché con il drone e non salendo sul tetto

Salire sul tetto di un condominio è lavoro in quota: il D.Lgs. 81/2008 (art. 107) lo definisce come l’attività che espone al rischio di caduta da più di 2 metri rispetto a un piano stabile. Mandare qualcuno a guardare vuol dire linee vita da verificare, protezioni anticaduta e una persona che si prende il rischio. Con il drone il pilota resta a terra e la copertura arriva sullo schermo falda per falda: tegole e coppi, colmi, gronde e pluviali, camini, lucernari. Sui tetti in lastre o con lucernari fragili, dove non si cammina senza passerelle, il vantaggio è ancora più netto.

Il drone, però, si limita a guardare. Vede la tegola spostata e la guaina sollevata, e anche i ristagni. L’acqua che è già passata sotto il manto, invece, in foto non si vede: sui tetti piani la può mostrare la termocamera, con condizioni e orari precisi che abbiamo spiegato nella guida su quali ispezioni si possono fare con un drone. Per un carotaggio o un campione, sul tetto deve comunque salire qualcuno.

Cosa ricevi: solo foto, oppure foto con il report

Le formule sono due, le stesse del servizio di ispezione tetti, e la scelta dipende da chi leggerà il materiale.

Solo foto. Ricevi le foto ad alta risoluzione di ogni falda, dei camini, della lattoneria e delle gronde, più i video delle zone critiche. È la formula giusta se il tetto lo segue già un tecnico o un’impresa di fiducia, che sa cosa cercare e ha solo bisogno di vederlo.

Foto con il report PDF. Oltre alle foto, ricevi un report in cui ogni osservazione è localizzata sulla falda, con la sua foto, un livello di gravità e cosa ricontrollare l’anno dopo. Prima della consegna ogni osservazione la conferma un tecnico. Il report descrive e classifica quello che si vede; se e come intervenire lo decide il tecnico che segue l’edificio, con davanti le immagini di tutto il tetto.

Il report è comodo soprattutto in assemblea. Mostrare la foto del coppo rotto sopra l’interno 12 convince più di qualsiasi descrizione. Ed è un documento datato, che puoi conservare insieme agli altri dati sulle condizioni di sicurezza delle parti comuni. Se poi l’assemblea decide un rifacimento e servono le misure per il computo, quello è un altro prodotto, il rilievo della copertura, che spesso si fa nella stessa giornata di volo.

Serve la delibera dell’assemblea?

L’ispezione non tocca il tetto: è un controllo. Il limite dell’art. 1135 riguarda la manutenzione straordinaria, che l’amministratore non può ordinare da solo salvo urgenza, con l’obbligo di riferirne alla prima assemblea. Se il costo di un controllo rientri nel preventivo annuale già approvato, o vada portato in assemblea, dipende da quanto quel preventivo stanzia per la manutenzione e dal regolamento del tuo condominio. Questa valutazione spetta a te.

Un caso a parte è il giorno dopo una grandinata, con un’infiltrazione in corso all’ultimo piano. Lì, per le riparazioni che non possono aspettare, vale l’eccezione per i lavori urgenti. E documentare subito lo stato del tetto serve a due cose: capire dove intervenire e avere le foto datate per la pratica con l’assicurazione.

Come si organizza il volo in un condominio

I permessi. Lo spazio aereo è mappato su D-Flight, e in molte città si vola solo con un’autorizzazione. A Milano e a Torino, per esempio, serve un’istanza in Prefettura, con circa 14 giorni di istruttoria; vicino agli aeroporti si supera il mese. Le pratiche le gestiamo noi a partire dall’indirizzo, ma se hai un’assemblea fissata conviene chiedere il preventivo con almeno un mese di anticipo, di più vicino a un aeroporto. Le regole, viste da chi commissiona il volo, sono nella guida alla normativa sui droni.

I condòmini. Avvisali qualche giorno prima con un foglio in bacheca: data, fascia oraria, cosa si fotografa e a cosa servono le foto. Durante il volo l’area sotto il drone va tenuta libera da persone non coinvolte, quindi per il tempo del volo il cortile resta vuoto (il condomino che stende il bucato in terrazza va avvisato due volte). Le inquadrature stanno sulla copertura e le foto servono solo all’ispezione: il pilota le consegna soltanto a noi, e noi non le pubblichiamo senza il tuo permesso.

Il punto di decollo. Il pilota ha bisogno di uno spazio libero vicino all’edificio, di solito il cortile. Se è chiuso, basta che qualcuno apra il cancello all’ora concordata.

Ogni quanto controllare il tetto

Il Codice civile non fissa una cadenza: la sceglie chi amministra. Due momenti però tornano sempre. Dopo una grandinata, un colpo di vento forte o una nevicata pesante. E prima di decidere un intervento, per sapere cosa si sta votando. In mezzo, una verifica periodica, sempre nella stessa stagione, ha un vantaggio pratico: il report di quest’anno ti dice anche cosa ricontrollare il prossimo, e la verifica successiva parte da quella lista.

Quanto costa l’ispezione del tetto di un condominio

La maggior parte delle ispezioni si chiude tra €200 e €600. Il report PDF, le coperture estese e la termografia spostano il prezzo verso l’alto. Se amministri più condomini nella stessa zona, scrivilo nella richiesta: si possono organizzare nella stessa uscita. Il dettaglio di cosa comprende il servizio è nella pagina dell’ispezione tetti con drone.

Cosa scrivere nella richiesta

Con queste informazioni il preventivo arriva già con il prezzo e i tempi giusti:

1. L’indirizzo esatto, o gli indirizzi se sono più condomini. Serve a verificare la zona di volo e i permessi.
2. Com’è il tetto: a falde o piano, e se lo sai il materiale (coppi, tegole, lastre, guaina).
3. Cosa è successo: un’infiltrazione all’ultimo piano, la grandinata di una data precisa, una verifica periodica.
4. La formula: solo foto o foto con il report.
5. Dove si può decollare: cortile, giardino, area davanti all’ingresso.
6. Le scadenze, come un’assemblea o una perizia già fissata.

Il preventivo è gratuito e arriva entro 24 ore.

Domande frequenti

Il report vale per l’assicurazione?

Il report documenta, con le foto, data e posizione di ogni danno visibile dall’alto, ed è il materiale che di solito si allega alla denuncia del sinistro. La valutazione del danno resta del perito dell’assicurazione, che con il report ha davanti anche le falde che dalla strada non si vedono.

Bisogna avvisare i condòmini?

Sì, conviene sempre. Un drone sopra il cortile senza preavviso genera telefonate. Un avviso in bacheca con data, orario e scopo delle foto evita quasi tutte le domande.

Come funziona l’ispezione con drone della facciata?

Il drone lavora a pochi metri dal muro, con lo zoom su cornicioni, frontalini dei balconi e fessure; il distacco dell’intonaco, però, si verifica con la battitura. Se ti serve anche la facciata, dillo nella richiesta: si può fare nella stessa giornata del tetto. Le altre ispezioni con drone sono elencate nella pagina del servizio.

Quanto tempo richiede?

Il volo su un condominio richiede in genere poche ore. I tempi dei permessi dipendono dalla zona, e quelli di consegna delle foto o del report sono scritti nel preventivo.